▎“万科没有兴趣投资跟房地产无关的领域，只有机器人除外。”

2015年，万科曾对外宣称：未来重点是与研究机构做“机器人生产”，30%的万科物业管理员将由机器人来取代。

当年，王石三提转型，机器人每次必点，豪言壮语，毫不掩饰对机器人的厚爱。说罢的万科随后率先入局，大刀阔斧搞起了机器人。

物业机器人“大白”、多次跟随公司登上世界舞台的“爱娃”陪伴机器人，以及“不只是有气质”的巡逻机器人“悟空一号”，更是成为万科发展史上首款安保机器人。

三年后绿地也投身其中，不同于万科单打独斗，稍晚入场的绿地选择借力。

绿地拟以3亿入股深蓝科技，并与之合资，一口气组建了2家机器人子公司：绿地深蓝建筑科技和绿地深蓝机器人科技，准备在工业机器人、物流机器人、医疗机器人、教育机器人等领域全线作战。

同年，闻风而动的碧桂园紧随其后。

碧桂园斥800亿巨资成立了“博智林机器人”子公司踏进机器人赛道。

官方数据显示，截至2021年2月，博智林已经有28款建筑机器人及智能产品通过工地测试，并有18款机器人在超过15个项目中开展商业化试点应用，累积应用施工达80万㎡。

早在房企之前，已有众多企业以不同角度切入，并扎根于此：

“盈创建筑”瞄准3D打印的细分市场；“大疆创新”变身辅助地产商进行建筑项目管理的角色；“华蔚物联”声称幕墙清洗、砌砖的专家；“大界机器人”打造“从数字化设计到机器人建造一体化服务”的人设；“广田机器人”联手中科院机器人团队进军行业。

万科、绿地、碧桂园一众房企大佬重金投入，大疆等跨界大佬鏖战、众多各有千秋的AI企业，一时间颇有八方来战之感，好不热闹，那么：

●地产机器人能解决什么痛点？

●机器人造房这件事靠谱吗？

●房企们的地产机器人，是真刚需还是伪需求？

基于以上问题，雷锋网AI掘金志与业内多位专家进行了交流。

行业有痛点，政策有导向

地产行业正经历史无前例的阵痛，机器人确能疗愈一方。

一是人口红利逐渐消失，劳动力短缺。

截至2019年底，全国建筑业企业同比增长8.82%；建筑业从业人数比上年末减少135.93万人，同比下降2.44%。同时老龄化凸显，劳动力成本不断提高。

二是建筑行业工作环境恶劣、生产事故频发：一面是噪声、灰尘、毒气等环境危害，一面是高空坠落、坍塌、物体打击、触电、窒息、中毒、机械等意外伤害。

安委办函〔2018〕67号中指出，建筑事故总量已连续9年排在工矿商贸事故第一位，事故起数和死亡人数自2016年起连续“双上升”。

再者，建筑业劳动生产率低，管理模式、技术设备落后。

建筑业劳动力主要来源于农村务工人员，大多没有系统的知识储备和技能培训，传统手工作业方式流于粗放。

建筑行业资源需求极为密集，建材使用不能精确控制，营建过程的材料浪费巨大。

也因此，国家在政策上多有导向。

早在2013年年底，工信部就发布《关于推进工业机器人产业发展的指导意见》，对中国工业机器人产业发展进行了战略层面的规划指导。

2016年，在国家在“十三五”规划中，明确表示支持大力发展机器人技术，大力培育壮大工业机器人、增材制造（3D打印）等产业链，推动机器人及智能装备在建筑行业中的应用。

2018年，工信部、发改委、财政部联合印发《机器人产业发展规划(2016-2020年)》，规划要求，五年内形成我国自己较为完善的机器人产业体系。

但这就够了吗？

市场不大，落地很难

房企们抢滩的建筑机器人市场，其实并不大。

根据新思界调研数据，2018年全球建筑机器人销售量1150台左右，预计到2025年全球建筑机器人年销售量或将达到3200台左右，市场规模达2.3亿美元。

也就是说，如今的建筑机器人，可能才不到15亿元的市场规模，全球建筑机器人数量也极其有限。

“尽管机器人代替人力去进行高危高难的建筑行为是未来趋势。但短时间内，建筑机器人在规模应用仍面临诸多难题。”

业内机器人专家陈启明告诉AI掘金志，建筑机器人要大范围代替人力作业，还受到技术成熟、成本控制、智能化程度以及人才等各种因素的影响。

▎研发技术不成熟，核心零部件依赖进口是“卡脖子”问题。

最核心的是技术问题，无论是机器人的开发还是使用，目前中国都没有统一的行业标准，且不成熟。

陈启明提到，一些初创型建筑机器人公司为了抢占市场，在没有完整的技术规划、成熟的研发体系、专业的职业培养的情况下赶进度，对核心技术研发不足，送去工地的样机常常因为出现撞墙或者趴窝等问题而被召回。

硬件方面，现有的机器人对外界环境抗干扰性能较差，常因外部磨损影响施工精度；软件方面，控制系统也不理想，对建筑机器人的动作调整有限，响应速度也不高。

同时，中国起步晚、技术不成熟，建筑机器人核心零部件大部分从日本、德国等国家进口，其中精密减速器70%以上从日本进口，而这些零部件占到机器人整体生产成本的72%左右。

▎智能化程度不高，在建筑工地等非可控环境下的表现不尽人意。

阿里资深研发工程师王黎指出，建筑机器人并不如预期的智能。

在工厂等受控环境中，机器人能够出色执行重复性的任务，是通过将机器人纳入预制构件的大规模制造，由此显著提升生产效率。

然而，建筑工地远非一个可控的环境。建筑施工现场环境复杂，具有很强的动态性，被障碍物包围、在深沟以及在脚手架上移动作业是机器人的常态。任务和周围的环境都容易发生系统的变化。

避障和移动对建筑机器人在传感识别、机器人视觉系统、三维空间运动规划、事件处理控制算法、人机交互等智能技术方面都提出了很高的要求。

不仅如此，在具备移动、感知周围环境、以及接收和处理数据能力之外，机器人还需要处理笨重或者沉重的负载，如重达数吨的横梁；也需处理易碎的材料，如瓷砖或者玻璃等。

眼下的技术，难以让机器人具备如此多功能。

▎研发产出比、行业知识是关键。

建筑机器人市场容量小，而算法投入大，研发成本要足够低，边际成本足够低，建筑机器人才有实现的可能，否则业务难以实现闭环。

以现在深度学习的技术，初步素材积累的工作量惊人。

更重要的是，在垂直领域，关键的门槛不是AI算法能力，而是行业知识。

算力、算法、数据技术壁垒之外，「场景、应用、知识」成了决定算法能否真正落地的关键点。

比如识别不同的建筑物品，需要了解各种建筑场景下需要的各种物品，还需要模拟测试环境和测试集。

这些都需要长期深耕行业，深入到一线，在现场交互，获得具体场景的认知。

▎研究人才的匮乏，从根源上限制了建筑机器人的发展和落地。

“建筑机器人之父”周惠兴曾说：“现在是进入建筑机器人这个行业的最好时机，因为这个行业缺乏人才。”

与其说是最好的时机，不如说是从头开始的攻坚时期。

清华大学、同济大学、北京建筑大学等高校从2018年起陆续开设了智能建造相关专业的本科，但目前国内还没有毕业生。

2014年起有些职业院校开设了工业机器人技术专业或方向，但主要定位于培养机器人操作、运维、营销方面的人才。

2016年，机器人工程专业在国内本科院校首届招生，与智能建造专业一样起步较晚，就业人才数量很少。

可见，目前建筑机器人领域人才是极其缺乏的，尤其是在研究开发方面。

“目前，无论现实技术还是可用人力非常难以满足建筑机器人的行业发展需求。”王黎说道。

机器人造房子还有多远？

▎可以不是“机器人”，而是“机器人化”。

张启明认为，对现有的建筑施工设备进行机器人化改造，是发展建筑机器人技术并使其快速投入应用的一条捷径。

例如，对于建筑用工程施工车辆，如挖据机、推土机、压路机等，可结合自主导航与避障、路径规划与运动控制、智能环境感知、无人驾驶等技术对其进行改造。

通过改造，能够实现操作的遥控化、半自主化，甚至完全自主化。

参照这一模式， 亦可考虑对塔吊、起重机等工具进行遥操作改造，通过远程遥控操作解除施工人员的安全威胁。

张启明还指出，目前研发的很多机器人技术均属于通用技术。

例如，在环境感知与建模方面，可利用无人飞行器(UAV)、轮式/履带机器人等移动平台搭载激光雷达，结构光摄像头、3D视觉等环境感知设备，结合多源信息融合、同时定位与地图创建(SLAM) 等环境建模技术，实现建筑物内外结构及周边环境的3D建模。

再如，基于机械手，加上移动机器人底盘搭建的通用移动操作平台，有望替代人工完成诸如砌筑、抹灰、平整、抛光、编织、铺贴、钻孔等多种操作。

“当然，由于建筑业有其独有的特殊性，通用技术不可能解决所有问题。”他补充道。

为了能够实现智能建造，根据行业特性研发专用建筑机器人，是极其必要的。

例如，“3D打印建筑机器人”的突出代表“轮廓工艺”技术，针对房屋施工的各种特殊需求，进行针对性地设计，最终才成就了该系统直接打印包括水电管线在内的完整房屋的能力。

又例如，喷浆机器人、ERO混凝土回收机器人等，均是针对建筑业的特殊需要定制研发的。

路漫漫其修远兮

既然市场不大，落地又很难，为什么房企还有如此阵仗？

其实，房企在转型中也是摸着石头过河，撸起袖子拓荒。

要找新的出路，房企逃不过“开源”和“节流”两条路。

房企们的开源之路五花八门，恒大造车，万科养猪，还有融创进军医疗，佳兆业搞电竞，旭辉发展教育，绿地投身金融等等。

如何节流？降本增效必定绕不开科技，以地产为本的房企们，建筑机器人算得上离节流最近的一条路之一。

又或者，以建筑机器人为出发点，以丝滑地切入到其他机器人市场。

毕竟，建筑机器人的市场不大，但是整个机器人的市场却有700百亿，比如做餐饮机器人的碧桂园正是其中一员。

距离第一个搞机器人房企的万科已经过去6年了，如今万科机器人水花渐少，似乎偃旗息鼓。

“万科40%员工都是机器人”能否实现暂不得而知，不过现任万科董事长郁亮倒是曾明确表示：“做了三年没做成的新业务就不要再做了。”

再看绿地集团当初要与深蓝科技高举高打的物流、医疗、教育以及工业等系列机器人，声音也逐渐变得微弱。

而碧桂园，创始人杨国强三顾茅庐才挖来的机器人大牛沈岗，寄予厚望要做全球最强的机器人公司，结果一年后沈岗就离开了。

这背后也许是房企的“市场与效率”，技术的“深度与高度”的之间不可调和的矛盾。

路漫漫其修远兮，建筑机器人产品的研发还有行业拓展才刚起步。

对于房企而言，用机器人代替人力也许是一个方向和趋势，但距离规模落地还很远。

可以预见的是：未来，机器人底层技术与计算机视觉的快速突破，能够让机器人运动控制变得更加精准实时且操作简易。

加上来自社会、产业龙头企业以及大量优秀人才的关注，建筑机器人将很可能引发新一轮建造智能化的发展。

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地产的黄金时代已逝，白银时代接近尾声，接下来即将迎来青铜时代。

此话在房地产行业盛行，虽有夸张之嫌，但地产商今时不同往日的处境，已是行业共识。

从土地供给到金融政策，从三令五申的“房住不炒”到“房地产三条红线”政策的出台，国家不断强化对地产行业的调控。

人口红利渐失、政府调控加强、地产降温趋冷。

地产受限成定局，巨压之下倒逼房企谋变革、修内功。

前有恒大造车、卖水、搞足球，后有万科养猪找出路，房地产商在目光所及之处找寻一切可能的拓展领域。

但仔细梳理之下，基本所有的地产商在自救的战略选择上又都达成了一项共识：抓科技。

科技为剑，鞘又在何方？而科技转型的主试验场，地产商们也都有了一致选择：物业。

眼下中国地产10强中已有8家分拆物业上市，截至目前，在港交所排队上市的物业服务企业已达22家。

引用一句业内人士的看法：地产由激进的拿地扩张模式向运营型模式发展，对物业板块的精细化运作成为必然选择。

智慧物业：房企的下一个必争之地

▎地产下半场，逻辑彻底变了。

地产行业四大支柱：钱、地、人、房。

上一个20年，地产企业跑马圈地、野蛮生长，钱和地是绝对主角。

下一个20年，人口红利逐渐消失，金融红利减少，人和房已经闪亮登场。

以上市物企市值第一的碧桂园服务为例，近年来主力输出“人性+科技”的口号。

换句话说，过去“钱、地”很重要，未来“人、房”更重要。

人、房的落脚点在哪？智慧物业走进了地产商们的视线。

为什么偏偏是物业？

十几年前地产行业底层的物业部门，缘何一跃成为帮助房企维持现金流、扩大市场规模的利器？

如果要问眼下最大的AI细分落地市场在哪里，智慧社区必属其一；如果再问智慧社区最大的AI细分落地市场在哪里，智慧物业又必属其一。

▎如果说智慧社区是智慧城市构建的mini版；那么智慧物业就是智慧城市构建的神经网络。

城市大脑最终是否智能，主要依赖神经网络是否互通、有序。

战略规划从上往下做，市场落地从下往上走，智慧物业市场份额的多少，后期直接影响整个云、数据平台市场的战争态势。

新经济100创始人李志刚曾告诉AI掘金志，未来新经济主要由三大区间构成：

第一区间，核心是信息、内容、社交，这个区间，互联网巨头扎推，一片红海；

第二区间，SKU也就是卖货池，40万亿的市场还有一些垂直和细分机会；

第三区间，本地生活服务，它覆盖第三产业的各行各业。

万物互联时代，谁掌握了家庭智能入口，谁就掌握了第二、三区间的渠道入口。

▎这个入口的最后一道把关人是谁？不是阿里腾讯，也不是京东美团，而是物业。

房子是最牢固的社群，物业借由它能紧紧地圈住用户。

传统物业只收管理费，但是现在诸如停车收费、可视对讲、视频门禁，这些社区场景未来都可以通过科技，转变成物业的增量服务。多业务加码后的物业管理也会转型成平台、中介、服务商。

▎除了占据战略扩张入口，物业本身也自带真金白银。

曾作为地产公司“附属业务”的物业管理，正逐步摆脱对地产母公司业务底盘的依赖，不仅不需要母公司补贴，还能成为新的“增长点”。

以金科物业为例，金科物业除了母公司金科地产自有项目外，还管理着京东、顺丰、普洛斯的物流园，几家机场以及近数十家产业园区。目前，类似的外拓项目，已占金科物业在管面积的53.4%。

同样，2020年上半年龙湖物业营收24.9亿元，在龙湖集团总营收中的占比从去年的约2.83%提高到约4.87%。

当然，物管行业本身的市场潜力也不容忽视：物企负债率低、市场集中度低，扩张空间大。

东方证券2020年7月的研报显示：物管公司拥有相对稳定的利润率水平，上市物管公司近三年平均毛利率水平分别为：29.1%、29.1%和28.5%，平均净利率水平分别为11.9%、12.9%和12.8%。

此研报还指出，与地产公司动辄80%以上的资产负债率不同。2019 年，上市物管公司资产负债率的中位数仅为48.2%，扣除合同负债之后，真实负债率不到40%。

物企负债率低，一定程度能够说明该公司经营稳健，信任度较高，具有良好的发展潜力，能够吸引投资者融资以达到扩张的目的。

另外，碧桂园服务CEO李长江也在最近某次峰会上曾提及：物管行业的市场集中度非常低，即便是头部企业，市场占有率也不高。

这一方面说明，智慧物业可能难以强攻，另一方面，这块还未有人能称王的市场，谁都有机会向上一博。在整个物管行业分散现状下，整合机会极大。

局内不少人显然也已经意识到了这一点，比如雅生活在上市之初就进行了战略性布局，计划用募资的65%去做行业的整合。

曾经的附属品，慢慢支棱起来了。

向上拉高战略视角，向下夺取服务主导权

“小小”的物业，当然装不下这么多地产巨兽，当竞争即将白热化，谁能以最有效的方式挺进碎片化的物业市场，谁就能占领下一个高地。

意识到这一点的房企们开始大刀阔斧地在物业这块麦田改革：扩容赛道。

物业还是那个物业，物业不再是那个物业。

怎讲？

纵观十大房企，其中不少在物业的谋篇布局上有诸多共性，稍加概括可以分为四步走：

▎重更名 、调定位、转平台、精细化服务

第一步：换名字。

不难发现，万物云、雅生活、华润物业均进行了更名。

2017 年，“华润物业服务”更名为“华润物业科技服务”，开始布局智慧物业服务。

2020 年，“雅居乐雅生活服务”更改为“雅生活智慧城市服务”。

同年，“万科物业”换装“万物云空间科技服务”，简称「万物云」。

不要小看几个字的变更，它为后面的科技转型定下基调。

于一家企业来说，“名字”也是一种符号，代表企业的文化、主攻的方向、价值的追求。

房企这波改名，一是为品牌传播，加强物业的独立性；二是为战略转型，打响物业科技第一战。

事实证明，物企的言行应征以上说法。

「万物云」CEO 朱保全曾表示：万物云的一大使命，就是革掉万科物业的命。未来万物云的竞争对手，不会是其他物业公司，而是下沉的科技公司。

第二步：调定位。

正如前文所言，改名确为战略转型，包括上述3家房企在内，还有碧桂园服务、招商地产都进行了战略定位调整。

万物云瞄准“城市运营商”的角色，雅生活打造起“智慧城市服务商”的人设，华润物业则举起了“平台型泛社区经济服务商”的大旗，碧桂园服务号称“为中国领先的城市治理公共服务集成商”，招商物业变身为“物业资产管理运营商”。

以雅生活为例，雅生活组织架构也从松散结构调整为“三级管控”模型。

第一个层级是集团的一级部门，核心是平台功能，定战略方向，把控合规风险。

第二个层级是产业公司，目前有住宅、公建、商写、社商、城市服务五个产业公司，在不同细分领域发力。

第三个层级是经营实体层面，夯实经营服务。

顶层平台扎稳，中间布下各大垂直赛道，底层完善经营服务能力。

通过这样的划分，雅生活既能做好充分授权，又能做好风险管控，能够支持其更好去发展“智慧城市服务商”的角色。

值得一提地是，新城悦服务、绿城服务等物业也在智慧社区、安防服务领域发力。

发现没？房企旗下的物企们，不约而同地战略调整，都指向一个方向：去物业化。他们试图搭建SaaS平台，从一个向物业提供服务的企业，转变成向城市居住空间各大相关行业输出服务的企业。

第三步：转平台。

“我们想做城市空间服务领域的贝壳。”某房企物业从业者直接向雷锋网AI掘金志露了底牌。

其实这并非其一家之念，继“去物业化”之后，地产商们另一动作是“平台化”：从重模式逐渐向轻模式进发。

贝壳从线下转成线上的平台，成立只用了两年半的时间就上市，备受资本追捧，其股价一度较20美元/股的发行价上涨超三倍。

贝壳这种已被证实“跑得通”的平台模式也让其他物业看到了另一种可能：即打破开发商旗下物业的局限性，从线下转线上，让一个“重”的行业变“轻”。

万物云的CEO朱保全也曾对外表示：“我们的变化，跟贝壳挺像的。如果万物云对标贝壳找房，万科物业对标的就是链家。我们未来可能还会投一些物业公司，然后物业公司购买我们的科技服务，这个就像贝壳系的德佑。埃森哲咨询（ACN）为中小物业提供服务，我们输出BpaaS就很像ACN。”

如果说物业向上拓展到城市空间服务，极大拓展了领域空间，拉高战略视角，那他们向下则细化到物业的方方面面，以武装到牙齿的姿态，争夺精细化服务的主导权。

是的，他们的第四步，是精细化物业服务。

战略升维，是为了扩宽智慧物业赛道；细化服务，则是将触角部署至智慧物业赛道的毛细血管。

此前雷锋网AI掘金志一直强调，智慧物业不缺江湖。

地产公司是当之无愧的地主豪强；

风暴核心人物物业公司，勤勤恳恳，熟知社区上下；

新晋士大夫互联网公司，没有武功绝学，但满腹才学，擅长融会贯通，“无中生有”；

武艺高强的科技公司，掌握着搅动江湖的武功秘籍：技术实力。

纵有此般有钱有颜有实力和手段的发力者，多年仍难拿下一个物业的载体小社区。

皆因这些看起来大而美的行业，内里充斥着不为人知的杂、碎和苦。

最后1.5公里，看似近在咫尺，却易守难攻。

眼下的地产商，正从各路包抄，持续下沉，吃透最后1.5公里。

如何吃透？

物业的核心工作有“四保”：保洁、保绿、保安、保修。

保洁和保绿壁垒不高，不少房企大多选择外包，核心在于保安和保修，这也是房企们的核心发力点。

以万科为例，近日万物云分拆万御安防，欲再造中国「西科姆」。

此番分拆，一为加大品牌力度，二来，也意味着万科将物业行业进一步垂直细分，将物业产业链中的底层能力进行标准化，再通过万物云，把服务品质和管理经验向行业开放和分享，以期改变整个行业的发展路径。

此番进攻西科姆模式，秉承“干活”人设，承接安防的杂活、碎活、苦活，核心竞争力之一在于遍布服务网络，随时响应。

通过安防硬件全面覆盖小区，具备更强的获取用户能力，更高的用户黏性，同时可对获得的用户进行精准的社区广告，社区电商和各类生活服务等。

左手管家服务，右手技术服务，细化行业，强化能力，加强品牌认知，对外输出积累的机电服务同时，吃透社区安防，实现规模化。

保安上大动干戈，保修上也动作频频。

万科、碧桂园、时代物业、新城悦服务都纷纷设立自己的维保公司。

以极其细分的电梯行业为例，地产们纷纷下场，武装自己，抢占地盘。

2017年万科物业收购了耀江物业，即浙江三和电梯，后者从2019年10月到12月，短短的3个月的时间在全国成立了32家分公司。

2020年，碧桂园服务收购了溧阳中立60%股权，并开始跨界挖人，大量招聘电梯制造领域的电梯研发高级工程师、电梯制造工艺总监、产品工艺副总监、生产总监、电气工程师、高级电气工程师等。

更早以前的2019年8月，碧桂园与菱王电梯达成合作。据称菱王电梯深度参与碧桂园旗下的广东博智林机器人公司项目的建设。

而在2020年11月30日，新城控股兄弟公司新城悦服务与常州电梯工程、上海金贤电梯工程达成股权合作，新城系亦从此进入电梯行业。

未来，保修板块的各个细分领域，都将一一迎来各自的新战事。

自研VS合作，各成一派

物企间既然有共性，那么肯定也有个性。

在科技赋能物业方面，有些物企较为喜欢自主研发，有些物企则较为倾向与科技公司合作。

比如，华润万象和龙湖智慧服务则是“自研派”。

华润万象为了满足业主对高端日常生活、资产与消费、科技互联网及其他个性化服务的需求，打造了“悦+智慧生活服务平台”。

龙湖智慧服务，为了解决掣肘物业服务行业发展的两大痛点：高昂的人力成本+信息流转成本，自主研发了“智慧服务引擎”。

与“自研派”不一样的“合作派”则有恒大物业、中海物业、雅生活。

2021 年 5 月，恒大物业&腾讯合作，联合推出物业科技平台“微物云”。

官方资料显示：“微物云”将集成智慧物业SaaS系统、空间物联网和用户运营服务三大板块，帮助传统物业公司扩大服务内容、提升数字化水平。

继与腾讯联手打造微物云之后，恒大又与商汤合作，通过人工智能技术赋能智慧社区，为业主带来了更智能、更便捷、更优质的居家生活服务。

例如，社区内出现浓烟明火、违规闯入等安全事件，平台可在5秒内安全告警；通过恒大智慧社区APP，业主可随时精确了解老人和儿童在小区的动态，靠近危险区域可迅速推送报警信息等等。

“左手互联网巨头，右手AI独角兽”的恒大，同时还与腾讯、阿里、商汤等科技及安防行业龙头企业合作，打造了标准化智慧运营体系。

与恒大物业一样，中海物业、雅生活也积极与第三方公司合作，打通智慧社区“最后一公里”。

雅生活与京东、五粮液、维达、广州联通等企业合作，让线上线下的零售服务可以直接到家，无论是生鲜还是智能定制服务，都可以一触即达。

中海物业也与&华为合作，在多个中海社区，打造智慧社区解决方案。

其实，无论是“自研派”还是“合作派”，都有各自的优势。

“自研派”能够掌握更多的主动性，能够结合企业战略，进行长线布局；而“合作派”则能够直接利用科技公司成熟的技术，节约研发时间，迅速达到用技术赋能物业的效果。

总结

眼下是物业管理行业最美好的时代，也是竞争最激烈的时代。

物联网、互联网技术的发展，在改变着这个行业，而行业也在改造着技术。

物企们排队上市之下，资本纷纷融入这个行业，投资、并购，行业集中度会不断加大。

一旦寡头形成，会加大对科技的投入、对人才的投入、对研发的投入。小企业没有能力去做这些投入，将面临着被淘汰的危险。

在寡头未现之时，各大物业利用科技如何赋能物业？物业又将与科技擦出什么新的火花？这值得各位看官拭目以待

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从钢筋混凝土到科技数字化，传统住宅及配套设施服务正在进行着一场从“功能机”到“智能机”的跃迁，科技地产屡被重仓、物业公司集体上市、开发商向运营商的转变……，让新一代住宅、社区被插上了一根连接网络世界的网线，成就“新基建”。

在这一过程中，各家地产厂商经历了怎样的浴火和重生？如何加持科技完成转型？

为此，雷锋网推出《地产科技战》系列文章，以产业深度视角，追溯中国头部地产厂商科技转型的这十年，揭开新一轮“土地改革”的神秘面纱。

本文是雷锋网《地产科技战》系列文章第一篇。

作者 | 肖漫

编辑 | 王金旺

出品 | 雷锋网产业组

今天的新恒大已经不是过往的恒大。

当许家印在今年 4 月的业绩会上说出这句话时，大众似乎并无太多意外，仿佛恒大走出的是能被预见的一步棋。

然而，新恒大的出现并非凭空造出，而是恒大在长达十几年的产业布局中进化而来。

创立于地产黄金时期，在经历了十年深耕、十年扩张之后，早在 2016 年，恒大就已经问鼎地产行业。不过，拿下行业第一的宝座后的恒大，还无法躺平享受这一切。

随着国家调控政策的推出，以及房地产行业进入增长瓶颈期，恒大在迅速扩张的同时也在同步谋变，“新恒大”应运而生。

新恒大画了个“圆”

自 1996 年成立到现在，恒大可以说将其“不安分”的基因体现得淋漓尽致。

尤其是在经历了十年黄金发展期后，地产行业迎来严峻的调控时期。从土地供给到金融政策，国家不断强化对地产行业的调控；这对房企造成了巨大的压力和挑战，但也倒逼了房企修炼内功，积极求变。

在这个背景下，恒大在求变一事上可以说是颇为积极。

其中尤为令人瞩目的是，恒大在 2017 年踩下战略刹车，从“三高一低”战略转变为“三低一高”，并在政策逐渐收紧的 2020 年提出“高增长、控规模、降负债”战略。

随后，在经过一系列的战略调整后，恒大终于又在 2021 年宣布完成了“多元产业+数字科技”的战略布局，即“新恒大”的到来。

在业绩发布会上，“新恒大”的产业版图也被一并摊开：覆盖衣食住行、文旅康养等领域，通过恒大地产、恒大物业、恒大汽车、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、健康产业、恒大冰泉 8 大产业平台联动，构建科技数字闭环。

许家印称：

恒大选择这些行业不是凭空拍脑袋的，而是通过多年的努力布局与行业调研。

在恒大集团董事局副主席夏海钧看来，房地产行业目前已经进入了行业增长瓶颈期、房企格局固化期、实体属性回归期，在这样的背景下，恒大要成为“生存”下来的“适者”，就要率先改变自己、适应这种环境的变化。

事实上，“新恒大”这盘棋落成之前，恒大已整整布局了 12 年，历经了四个“三年计划”。

早在 2017 年，许家印就曾宣布恒大集团完成了多元化发展的产业布局，当时，恒大的多元业务仅有地产、金融、健康、文化旅游四方面。

恒大多元化的发展，经过八年的探索、调研和投入实践，已经形成以民生地产为基础，金融、健康为两翼，文化旅游为龙头的发展格局。

许家印在内部会议上表示。

然而，对比前后的转型不难发现，恒大一直在围绕地产向外寻求新的增长点，其多元化内容也在随着时代潮流方向演进中进一步变得更为丰富，最终形成了八大产业布局。

“恒大的多元化特点一个是围绕房地产主业做了一系列的‘同心多圆’，一个是围绕大数据，做了一个数据闭环。”夏海钧在业绩发布会上表示。

如果说，多元产业为“新恒大”画了个圆，那么恒大的数字科技则是“圆的半径”，某种程度上来说，这个圆的半径将横跨恒大“产业多圆”，统合多元化产业的数据，从而帮助恒大进行不同产业的相互联动和促进，实现 “构建科技数字闭环” 的目标。

而面向科技转型，恒大的野心并不小——“恒大的未来目标是由一家中国头部房地产企业转型成为世界一流的科技企业。”夏海钧在 2020 年业绩发布会上表示。

数字科技作“半径”

恒大的目标显然很高远，但对于目标的实现路径，恒大并非毫无思考。

能够实现这一目标的基础在于，贯穿我们八大产业布局的背后是大数据，通过数据的闭环为用户提供了全方位的服务，全方位的服务又会为我们提供更大的用户群体，由此实现更大的数据闭环。

通过这样一个循环往复的科技网络，恒大未来才可以实现由房地产业向科技企业转化。

这是夏海钧的想法，也是恒大产业发展的一个大致方向。

对于恒大而言，从房地产企业向科技企业的进化过程中，科技需要像“基因”一样渗透进八大产业之中，而不仅仅只是作为提升效能的工具——因此，恒大的科技布局也早已开始。

恒大在高科技发力甚猛之时，是在 2018 年，也是从这一年开始，“高科技”成为恒大业绩发布会的高频词。

2018 年 4 月 9 日，恒大与中国科学院签署全面合作协议时，许家印宣布恒大集团正式进军高科技产业。

当时，许家印表示，恒大计划在未来 10 年投入 1000 亿元与中科院共同打造三大科研基地，重点布局生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等领域。

仔细观察不难发现，恒大与中科院合作布局的大部分领域能够为恒大几大产业形成赋能效应，只不过，在宣布合作之后，恒大与中科院便再无公开过合作动态。

在恒大宣布进军高科技产业的四个月后，恒大成立了“恒大高科技集团”子公司。不过，雷锋网翻阅“恒大高科技集团”过往发展经历，其多与战略投资相关，并且主要集中于智能家居领域。

仅在近三年（2019 年至今）的时间里，恒大高科技集团就多次出手，投资了包括欧瑞博、绿米、杭州控客等智能家居厂商，具体如下：

• 2019 年 11 月，恒大高科技集团曾战略投资欧瑞博，欧瑞博 CEO 王雄辉随后也表示，在获得恒大 Pre-IPO 轮战略投资后，欧瑞博已经在筹备 A 股上市计划；

• 2020 年 11 月，恒大高科技集团与另一家智能家居厂商绿米联创成立合资子公司——深圳联恒智控科技有限公司，对此，官方曾表示，合资公司将整合双方旗下相关业务与现有资源，旨在打造物联网时代 B2B 平台级领军企业；

• 2021 年 2 月，恒大高科技集团宣布战略投资杭州控客，后者为全屋智能家居产品和系统提供商，投资旨在整合控客智能产品及恒大产业链优势，深度布局全屋智能领域。

另外，企查查数据显示，恒大高科技集团 100% 控股的 12 家子公司中，与智能家居、智慧社区等相关公司就占了 5 家。

值得一提的是，在 2021 年 1 月 23 日发布“超级空间 1.0”全屋智能家居产品的星络家居正是恒大高科技集团旗下的子公司。

据了解，星络家居在发布会上推出了家居电脑、小星 AI 智能管家等产品，同时，星络家居还宣布与索菲亚、东鹏、新明珠、中深装饰等合作伙伴达成了战略合作。

星络家居 CEO 王小乐在发布会后也曾透露，“超级空间”2.0 已进入最后测试阶段，将实现从“全屋智能”向“空间深度智能”的进化。

在一系列的动作之后，恒大正努力给自己贴上高科技和数字转型的标签——只不过，要彻底从地产企业转型为科技企业，恒大还有很长的路要走。

物业成“加速器”

在通过科技继续挖掘地产行业这座金矿的过程中，物业成为包括恒大在内的房地产商最趁手的一件工具。

实际上，自 2019 年开始，房企物业开始迎来“井喷”势头，仅一年的时间，就有 12 家物管企业以 IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场，数量相当于此前五年（2014 年到 2018 年）主板物业股的总和。

在房企物业“上市潮”到来时，恒大物业也没有闲着——2020 年 7 月，恒大方面正式宣布将分拆物业版块上市。

与此同时，在 "科技赋能" 的大旗下，凭借许家印强大的“朋友圈”资源，不到半个月时间，恒大物业就合计引入了 235 亿港元战略投资，包括中信、光大控股、红杉资本中国基金、云锋基金、腾讯等众多企业纷纷入股。

某种程度上来说，恒大引入多家战投有着提升上市估值以及未来战略发展的考量，但投资巨头、互联网巨头纷纷参与其中，其实也反映其抢滩物管市场的野心。

另外一个重要的背景信息是——2020 年 8 月，政府颁布了三条红线监管指标。根据监管要求，排名前十的房企中有三家全面触及，其中就包括恒大。

仅筹备了 5 个月左右，恒大物业就成功在 2020 年 12 月登陆港交所。

上市之初，恒大物业明确表态将通过科技赋能，实现由传统物业公司向科技型服务公司升级；现在看来，恒大物业的转型其实某种程度上助力了“新恒大”的出现。

事实上，在数字化巨潮之下，物业版块作为房地产商与地产业务衔接最为紧密的一大业务，成为房企数字化转型升级的重头之地。其中，万科物业转型为“万物云”，碧桂园提出“新物业”概念等。

对于恒大物业，其科技转型主要有“两把抓手”，一是搭建科技平台，二是推动 AI 社区落地，前者布局“基建”，后者发力业务。

科技平台搭建方面，就在上个月，恒大与腾讯达成战略合作，将打造面向全社会开放的物业科技平台“微物云”。

公开资料显示，“微物云”将覆盖智慧物业 SaaS 系统、空间物联网和用户运营服务三大板块，全面导入医疗、养老、教育、金融及社区团购等增值服务，从而助力传统物业从空间、资产的运营转移到社区用户的数字化运营。

事实上，在与腾讯合作打造“微物云”之前，恒大物业也一直在布局智慧平台的建设——恒大物业 2020 年年报显示，恒大物业目前已完成了物业 SaaS 管理平台、ERP 智能管理平台、大数据平台、物联网平台等智慧平台建设。

AI 社区落地方面，恒大同样采取合作形式。2020 年 12 月，恒大与商汤科技达成战略合作，致力于通过人工智能技术赋能智慧社区。

6 月 1 日，恒大与商汤科技公开了其合作的首个人工智能示范社区，其管理方案涉及社区内 31 个高感知场景，包括人员通行、机动车管理、社区安防管理等均包含其中。

从新近动态中不难看出，恒大物业线上+线下正同步发力，但与此同时也透露出另一重要消息，无论是线上平台的搭建，还是线下 AI 社区的打造，恒大物业都尚且处于初步阶段。

这对覆盖全国 310 个主要城市的恒大物业的体量而言，恒大物业要全面实现科技转型，仍有长路要走。

恒大无法躺平

回望恒大过去发展的 25 年，不难发现，这是一家紧紧把握着时代战略，并能够顺势而变的企业，黄金时期的入局与扩张，再到“三高一低”、“三低一高”、“高增长、控规模、降负债”等发展战略的提出，恒大一直在变。

但与此同时，在顶层战略的包裹下，恒大也在“扩宽河道”，从地产拓宽至四大业务，再到八大产业，而在这之中，科技起到了重要的助力作用。

在“多元产业+数字科技”这样组合的量变下，最终恒大以“新恒大”面貌昭告大众。

恒大成为“新恒大”的过程，其实也是房地产商在收获了地产红利之后如何“固守疆土”的写照，在这样的转型背后，其实正说明了——在数字化科技浪潮到来之时，没有人能够躺平迎接。

即便是恒大这样体量的头部玩家。

作者 | 肖漫

出品 | 雷锋网产业组

一场房地产巨头的求变征战，正悄然开启。

近年来，在限价限购、“房住不炒”以及三道红线的调控政策下，房地产企业竞相加快转型升级的步伐。

一方面，房地产市场增量已逐渐见顶，房地产上亟需在存量市场寻求第二增长曲线和新的利润增长点，而随着消费升级带来的场景化需求，智能家居、智慧社区、智慧物业等成为产品卖点溢价的重要因素。

另一方面，科技巨头们也纷纷瞄向智慧地产入口，进击了房企巨头的领地。而站在地产商的立场上，当智慧地产的风口到来时，地产企业显然不愿为他人做嫁衣。

从“卖房子”到“卖空间”再到“卖生活态度”，住宅的智能化正成为房企业务增长的新突破口。

根据克尔瑞机构发布数据，截至 2020 年底，TOP50 房企已全部涉足全屋智能领域。不仅如此，在刚刚过去的 2020 年，TOP50 房企精装修交付中，全屋智能配套率高达 82.2%。

不过，虽然住宅智能化是房企转型大方向，但从业务模式来看，家居行业与地产行业之间仍存在着较大的差异，现阶段，多数房企主要还是以“软件+硬件+平台+服务”为思路或自研、或合作。

从长远来看，房企纷纷转型智慧化住宅建设，与家居市场潜力也不无关系。前瞻产业研究院数据显示，2021 年中国智能家居市场规模将达到 4369 亿元；可以说，这是一片充满机遇的蓝海市场。

从智能家居、智慧社区撕开一道口子，进而覆盖智慧物业，再扩大至智慧城市，从“家”到“城”，由点到面进行覆盖和资源整合，从而形成生态协同，这无异是一块前所未有的金矿。地产巨头们不想错过，也不愿被落下。

那么，地产巨头是以何种方式冲进这块领地“掘金”？

对此，雷锋网从智能家居、智慧社区、智慧物业等多个方面，梳理了 10+ 家地产公司的布局与现状。

恒大：超级空间 1.0 与战投圈地

2021 年 1 月 23 日，恒大高科技集团全资子公司“星络家居云物联科技有限公司”召开首场产品发布会，正式对外发布了包括包括家居电脑、小星 AI 智能管家在内的“超级空间 1.0”全屋智能家居产品。

值得注意的是，星络研发的智能家居的连接和控制系统覆盖了影音娱乐、智能照明、智能晾晒、智能看护、家居安防和健康服务等多个场景，并与 205 个品牌完成了 302 个品类，共计 1137 个家电型号的深度连接。

此外，据雷锋网了解，星络家居“超级空间 2.0”也已进入最后的测试阶段。

在战略合作方面，星络已经与索菲亚、东鹏、新明珠、中深装饰等达成战略合作，截至 2021 年 1 月，星络家居已接入 1137 个型号的单品。

恒大星络家居宣布，计划两年内在全国建立 500 家品牌旗舰店并招募 2000 位城市合伙人，辐射各个行业领域和地域。未来，恒大星络家居将投入 3.8 亿元用于全国 500 家旗舰店的装修、上样等。

恒大不仅加大了自主研发投入，为了进一步加速对智能家居行业的布局，还通过对外投资及合作方式进行深度优化，诸如：

• 2019 年 11 月，恒大投资欧瑞博 Pre-IPO 轮战略融资。

• 2020 年 11 月，恒大高科技集团与智能家居厂商绿米联创成立合资子公司——深圳联恒智控科技有限公司，宣称要打造物联网时代 B2B 平台级领军企业。

• 2021 年 2 月，恒大高科技集团宣布战略投资杭州控客，后者为全屋智能家居产品和系统提供商，投资旨在整合控客智能产品及恒大产业链优势，深度布局全屋智能领域。

物业方面，2020 年 12 月 2 日，恒大物业登陆 A 股市场。上市之初，恒大物业就宣布，将通过科技赋能，实现由传统物业公司向科技型服务公司升级。

截止 2021 年 3 月，恒大物业已拥有一支 150 余人的顶尖技术团队，拥有相关专利 180 余项。同时，恒大与腾讯、阿里、商汤等科技及安防行业龙头企业合作，打造了标准化智慧运营体系。

截至 2020 年 6 月 30 日，恒大物业总在管面积约 2.54 亿平方米，管理 716 个物业项目。总签约面积约 5.13 亿平方米，为 1354 个项目提供物业服务。

碧桂园：搭“台”建“脑”，推“新物业”

2019 年初，碧桂园将公司战略定位升级为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”，转型之下，碧桂园目前已成立/投资共有 20 个科技公司，涉及范围从机器人研发、智慧建造、智慧社区、智慧营销等九个方面。

在物联网方面，碧桂园最早的技术布局开始于 2015 年。彼时，碧桂园服务就已搭建技术平台，尝试云-边-端的整体物联网架构的建设，并逐步建立起基于设备端的传感器和一线应用能力。

到了 2018 年，碧桂园完成了碧桂园碧合平台的开发，并在潼湖科技小镇上线。据了解，碧合开放平台主要包括四部分——物联网平台、互联网平台、支付平台和大数据平台。

而后，在这样的战略定位下，为了推动 AI 与社区场景的结合，先是携手腾讯打造“AI+服务”社区，在智慧物业、智慧社区、物联网创新实验室、大数据与云服务等方面展开合作；而后在 2019 年 3 月与海康威视联合成立了“AI 联合创新实验室”，并发布边缘端产品“AI 凤凰魔盒”，推动了 AI 与社区场景的融合。

通过与腾讯、海康威视等跨行业科技巨头开展战略合作，结合自身建设的研发体系，碧桂园服务逐步打造了社区的“智慧大脑”。

2019 年 5 月，碧桂园服务推出了首个基于 AI+ 物联的 AI 全栈解决方案产品体系，包含了云、边、端三个结构内所有的产品，应用范围覆盖前台、后台、决策、运营四类，近 30 个场景。

智能家居方面，碧桂园相继推出家居服务商“现代筑美家居”、家居平台“创喜邦盛家居”、以及家居品牌“橙家”，直接进军家居市场。

不仅如此，碧桂园还通过频频加码建材家居领域，涉足卫浴、厨柜、瓷砖、家具、地板、衣柜、淋浴房等，加速整合全产业链。

有了前期的布局， 2021 新产品系的发布会上，面向“星、府、云、天”四大产品系列，碧桂园提供了“智能家居+智慧社区”方案。

物业方面，碧桂园服务早在 2018 年 6 月 19 日就已登陆港交所，为了契合公司战略定位的转型，2019 年 5 月，碧桂园服务正式从“广东碧桂园物业服务股份有限公司”变更为“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司”。

此外，2020 年 11 月 26 日，基于对新时代物业服务行业的理解，碧桂园提出了“新物业”概念。

截至 2020 年 6 月 30 日，碧桂园服务合同管理总面积达 7.46 亿平方米，约 5 万人的服务团队为近 377 万户业主提供社区服务，其营收同比增长 78.4%。

万科：以“万物云”为圆心向外延伸

万科的发展经历了“多元化—房地产—地产相关多元化”的发展路径，在一系列的变革以及社会环境的变化之下，万科在 2020 年年末提出了继“白银时代”、“活下去”之后的第三个口号——“一根筋”的口号。

万科董事长郁亮曾公开表示，万科准备在房地产及围绕居住的相关领域一根筋地发展下去，即便是撞了南墙也不会回头。

2020 年 5 月，万科物业披露了万科物业社区、商企、城市空间服务“三架马车”模型。这是万科物业继 2018 年发布“住宅商企 两翼齐飞”战略后，再次发布企业升级规划。

伴随着这一改变，万科物业发展股份有限公司在 2020 年 10 月 31 日更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称“万物云”），致力于以科技推动空间服务业的数字化升级。

万物云主要包括 Space、Tech 和 Grow 三大模块，具体如下：

• Space 模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”，以及归属城市空间服务、全国首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”；

• Tech 模块则包括“万睿科技”、“第五空间”，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；

• Grow 模块的“万物成长”是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。

据万物云 CEO 朱保全介绍，万物云将做成开放的平台，Tech 模块已经成型且具备 BPaaS（流程即服务）输出能力与广泛的 IoT 连接能力。

值得一提的是，改名之后，万科还进行了一系列资本动作，包括成立由万物云全资控股的深圳市万科物业控股有限公司，转让深圳、杭州、大连、佛山、武汉、青岛、西安等 30+ 家物业公司 100% 股份予深圳万科物业控股等。

智能家居方面，万科还通过合作、投资等形式进行深度触达，包括与小冰合作打造人工智能“小万”；与绿米联创合作，提供全屋智能方案与服务等。

其中，万科与小冰的合作打造的“小万”已经能够控制制如物业管理处智能终端、社区管家智能终端、电梯、水暖和常见的智能家电等近30个不同品牌的第三方智能设备，目前已在武汉、广州、福州等城市的全屋智能中部署。

美的置业：从“一主两翼”到“四大航道”

2020 年，美的置业将此前的“一主两翼”战略升级为“四大主航道”，即住宅开发、大服务、产业发展、和商业运营。

伴随着战略升级并基于自身制造业基因优势，同时结合智能化和建筑工业化积极拓展“第二跑道”，美的置业将“智慧、健康、绿色科技人居生态链”作为其差异化竞争优势，尤其在智能家居的布局上。

智能家居方面，美的置业 2014 年启动智慧家居战略，2015 年推出 5M 智慧健康社区理念，而后陆续成立了设计院和美家智能科技公司。截至 2019 年 7 月，美的置业智慧家居已在全国落地 40 城、交付 3 万套。

围绕“智慧家居”的构建，美的置业在 2019 年成立了美的置业智慧生活研究院，打造了美的超级大脑 X Brain 。

据官方介绍，美的超级大脑 X Brain 集五大中心于一体：信息中心、认知中心、交互中心、记忆中心和决策中心，能自动记忆家庭成员的行为习惯，根据环境状况自动决策，分析家庭状态从而做出调整。

智慧社区方面，除了美的置业智慧生活研究院的自主研发，美的置业还通过整合互联网厂商优势技术能力打造智慧社区方案。

2020 年 3 月 19 日，美的置业联合阿里云重磅发布了首个 AI 社区大脑，通过 IoT、云计算、人工智能、大数据等技术，打通社区智能化与家居智能化，展现了智能无感通行、AI 智慧眼、未戴口罩识别、区域入侵监测等十大“黑科技”。

另外，美的置业与华为合作打造智能居家安全场景，包括老年人跌倒检测、发病求助、入室劫持、火灾及烟雾检测；以 1.2 亿收购欧瑞博 15%股权，发展智慧社区及智慧家居等。

不仅如此，在与欧瑞博的合作上，美的置业间接全资附属公司“佛山市顺德区美家智能科技管理服务有限公司”与欧瑞博科技成立了实体公司，前者将能够适用欧瑞博的授权技术，丰富智慧家居产品。

据美的置业透露，自 2020 年起，所有新拿地项目都将具备 AI 社区功能。

物业方面，美的物业早在 2000 年就已成立，于 2016 年 11 月挂牌新三板。

2020 年 7 月 24 日，美的物业宣布更名为“铂美物业”，并调整了经营范围，拟剔除酒店管理、房地产中介服务等业务。

对此，美的物业内部人士称，经过系统梳理后，公司决定理顺横向管控和纵向业务线条，调整的其核心逻辑在于回归服务。

世茂：“大飞机战略”与“世茂物联”平台

在 2019 年业绩发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛公布了世茂“大飞机战略”——即以住宅开发为主，以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实“双翼”；以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展的“尾翼”。

其中，世茂服务为“大飞机战略”的“双翼”业务之一，前身为“世茂物业”成立于 2005 年，在 2019 年 8 月 5 日更名为世茂服务，为世茂集团旗下全资子公司。2020 年 10 月，世茂服务在香港联合交易所成功挂牌上市。

在智慧社区的构建上，世茂服务既打造了自家的“世茂物联”平台，自研“OCEAN X 深蓝服务系统”及“OCEAN OS 深蓝管理系统”，也通过与科技头部企业合作输出智慧化解决方案。

公开资料显示，以世茂物联为平台，世茂服务已经与商汤科技、云知声、阿里云、海尔智家、海康威视达成合作，构建以场景为中心，以"产品供应链"到"消费需求链"应用落地为目标的"物-云-生态系统"平台逻辑。

目前，世茂智慧家居解决方案已先后在广州世茂天鹅湾、广州世茂天越、杭州世茂泰禾中央广场、昆明世茂璀璨臻越等世茂社区中落地。

保利：大物业、小场景、新商业、数字驱动

2018 年 9 月，保利地产提出“不动产生态发展平台”的战略定位，“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”。

在大战略的基调下，保利地产控股子公司保利物业在 2019 年发布了大物业战略，以“大物业、小场景、新商业、数字驱动”作为战略路径，保利物业迈入“大物业时代”。

保利物业从两方面进行布局，一方面拓展住宅物业、商业物业、办公物业等多元化物业服务产品结构；另一方面，由基础物业服务拓展到社区增值服务，满足业主多样化个性需求。

“基于大物业的全域化、全场景视角，智慧社区建设已经融入到智慧城市建设之中。”保利物业总经理吴兰玉曾公开说道。

事实上，保利物业在智慧社区上的建设，早于大物业战略的的提出。

面向智慧社区，保利物业选择自主研发主数据平台的方式——通过建立芯智慧社区云平台，解决信息的统一连接问题，再通过从外面采购系统和软件的形式，完善平台的建设。从而根据业务的情况，不断将数据进行拆分组合，形成新的数据仓库。

另外，在智能家居方面，保利近年来也是动作频频。

早在 2018 年，保利资本 1.5 亿元战略投资上海紫光乐联物联网科技有限公司，成为第二大股东，后者为物联网型无线全屋智能家居系统的研发、制造和销售的专业厂商。

值得一提的是，UIOT 超级智慧家正是紫光乐联研发的全屋无线智能家居系统品牌。

绿地：合作为主线，做科技落地的平台

2018 年 10 月 12 日，绿地集团官方宣布战略重组，将过去的“一主三大”调整为“三大变革+三大产业”战略，重组成立的“三大产业集团”包括绿地大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团。

其中，面向住宅产品，绿地集团提出了"绿健百科"的产品体系，即绿色环保，健康医养，技术持久，科技智能。

绿地控股集团总建筑师戎武杰曾指出，绿地不是科技企业，而是为科技技术运用的平台。绿地集团的科技战略是要做科技在地产领域的创新和落地的平台。

在智能地产方面，绿地先后与华为、中兴通讯、阿里巴巴达成合作，分别在 5G 技术的使用、项目拓展、大数据的“建设+运营”等方面进行技术补充，具体表现为：

• 2019 年 4 月 29 日，绿地控股与华为签订战略合作协议，围绕“智能+”地产全产业链升级，促进新一代信息技术与地产行业的融合，推动绿地打造智慧地产生态体系。

• 2019 年 9 月 25 日，绿地控股与中兴通讯达成战略合作，双方将建设地产开发和人工智能的合作模式，推动 5G、云计算、大数据、物联网等新技术与地产行业市场的融合。

• 2019 年 9 月 30 日，绿地控股与阿里巴巴签署合作协议，结合阿里巴巴在云计算、物联网、大数据、人工智能等科技能力，建设“科技+生态+地产”的合作模式，合作范围包含项目拓展、创新园区开发、地产科技赋能、产品联动开发（智能家居、智能商办、智慧城镇、联合创新实验室）等。

在智能家居方面，绿地与深兰科技在 2018 年成立了合资子公司——绿地深兰。2019年3月，绿地深兰创立 G-Housys 智慧家居品牌，致力于提供集物联网、云服务及智能硬件在内的的全方位智慧家居场景解决方案。

此外，2019 年 6 月 10 日，绿地控股与 AI+IoT 开发者平台涂鸦智能正式签署战略合作协议。绿地控股将依靠涂鸦的平台，对旗下地产进行从建设开发到运营管理的全产业链智能化升级，合作涉及智能家居、智慧社区、智慧建筑、智慧小镇等多个方面。

截止 2020 年 4 月，绿地健康宅已在 26 个项目上落地，绿地科技宅已在 20 个项目上落地，涉及总建筑面积超 900 万平方米。

绿城：提出城市服务 4S 体系，搭建社区中脑

2021 年 3 月 22 日，绿城中国对外公布了“1299”战略体系：1 是指一个核心目标：成为全国TOP10 房企中的品质标杆； 2 是指懂客户和懂产品这两个战略支点；两个 9 则分别是指 9 大业务和 9 大能力。 

据悉，除巩固发展主力重资产业务、 做优轻资产业务，绿城将继续扩展城市更新、康养服务、生活服务平台、房屋 4S 等“绿城+”七大新兴业务。

绿城是在 2019 年开始建造“智慧社区”，针对浙江省提的“139”未来社区顶层设计，绿城提出了「城市服务 4S 体系」。

为构建未来智慧社区，绿城搭建了社区中脑，即社区智慧平台。

绿城中国智慧园区事业部总经理陈霄表示，在未来社区体系中，绿城理想生活集团将作为运营总包方，引入外部合作伙伴资源和集团内部资源，统筹运营线上社区中脑、线下空间， 最终搭建“政府主导、绿城运营统筹、居民自治”的未来社区。

不过，绿城并不是包揽全部，而是在不同方面寻求对应厂商达成合作。

在技术方面，绿城与华为达成合作，后者以沃土数字平台为核心，整合 AI、视频云、5G 等新 ICT 技术，横向打通业务子系统，帮助绿城搭建科技底座。

IoT 方面，绿城先后与阿里、电信、移动等合作；硬件方面，绿城的合作伙伴包括海康、大华、鸿雁等。

智能家居方面，绿城在 2018 年开始与 AIoT 空间智能化解决方案提供雅观合作，后者为绿城生活集团提供一站式智能化解决方案。

另外，物业方面，绿城早在 1998 年就已成立了绿城服务集团，并于 2016 年 7 月 12 日在香港交易所挂牌上市。

实地：全方位打通智慧社区“任督二脉”

与其它房地产商不同，实地集团直接将“深耕智慧社区领域，以科技赋能地产”作为品牌定位，目前已发展为一家贯穿全生命周期智慧人居解决方案的综合性企业。

围绕“智慧人居生态系统”，实地地产从室内到户外，通过智能家居、智能机器人、社区物流系统、社区商业配套的协同调度与数据互联，建立起覆盖健康生活、社区安防、通勤物流、智能零售、文娱教育五大应用场景服务。

实地集团最初提出构建智慧人居生态系统 SLS （Smart Life System）的战略设想是在 2018 年。到了 2019 年 9 月，SLS 初具雏形并上线第一版，并在重庆落地全国首个全场景智慧社区。2020年10月，独立组网的“5G 全场景智能社区”在广州实地常春藤落地。

同年 12 月，SLS 升级至 2.0 版本，实地集团同步将智能手机、智能汽车领域的 OTA 技术和理念开创性地引入智慧人居领域，在北京发布首个 OTA 智能社区。

SLS 2.0 的架构是"1+4+N"，即 1 朵智慧云、4 大智能中台、N 个社区智能单品和服务，其中四大智能中台是核心，即智能物联中台、智能数据中台、AI 中台和智能应用中台，能够实现万物互联、海量社区数据融合、多模态视觉智能、户外语音识别、跨场景全域智能五大能力。

在物流方面，实地与哈奇智能合作，推出了无人驾驶通勤车 hachi auto、智能物流机器人 hachi delight 等机器人产品。

截止 2020 年 4 月，实地集团发展智慧社区解决方案的布局，已在全国 29 城展开。

龙湖：重仓智慧科技，做人与空间的连接

空间即服务，龙湖要做人与空间的连接。

在 2018 年 2 月的龙湖年会上，龙湖 CEO 邵明晓提出了这一概念，也由此开启了龙湖的一系列转型。

2018 年 6 月，龙湖地产发布公告称更名为龙湖集团，正式抛弃地产标签，向多元化转型。其时龙湖集团表示，将大力重仓智慧科技，通过信息技术应用，改造优化当前的房地产空间场景，形成新的附加值和竞争力。

就在龙湖集团改名的两个月后，龙湖物业品牌也宣布升级为龙湖智慧服务（目前尚未上市），转型为以科技驱动的服务企业。

也正是在这一年，龙湖智慧服务开始系统性构建科技支撑体系，全面启用“智慧服务引擎”，涵盖“智慧运营”“智慧大脑”“智慧生活”“智慧空间”4 大平台，涉及 20 余项科技产品，

在此基础上，龙湖形成了智慧社区生态。

其中，集成指挥中心是智慧社区的大脑。2014 年，龙湖集成指挥中心开始建设，2019年全新升级为“龙小湖”，拥有智能语音、声呐预警、自动外呼等功能。

“慧眼”是“智慧服务引擎”的重要组成部分。2018年“慧眼”监控平台上线，2019年“慧眼”2.0升级迭代。“慧眼”系统是将高清监控设备用作日常园区品质的监控与管理，助力物业各项对客服务。

“小当家”员工 APP 推动系统集成。2016年，“小当家”员工 APP 移动端上线。“小当家”引入抢单模式，业主通过手机端进行即时报事后，系统直接生成工单，员工通过手机端便可抢单。

截至 2019 年年底，龙湖智慧服务已陆续将这些智能系统应用到全国 118 个城市的 1500 个社区中。

融创：提出服务闭环与用户连接“双标准”

2019 年 3 月 25 日，融创中国行政总裁汪孟德宣布将融创战略定位升级为——中国家庭美好生活整合服务商。

汪孟德表示，融创将坚持以地产核心主业，围绕 “地产 +”，布局融创服务、融创文旅和融创文化三大板块。

其中，融创服务是融创中国旗下的物业板块，前身为融创物业，于 2004 年起步，2019 年随着集团战略全面升级更名为融创服务。2020 年 11 月 19 日，融创服务成功登陆港交所。

在上市当天，融创服务行政总裁曹鸿玲曾对外表示，融创服务将在提升服务能力的基础上，打造智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的线上服务平台，快速发展“线上+线下”的客户运营能力。

在智慧社区的构建上，融创服务提出了两个标准——既要与园区服务业务形成统一闭环，协助物业服务团队达成服务方案落地，又要与客户建立充分的互动和线上连接，提升服务体验。

基于此，融创服务旨在构建了包括智慧人行、智慧车行、智慧安防、智慧设备设施““四大业务场景”。

与其它大多数地产商一致，融创服务也选择了与其它技术厂商合作进行智慧社区打造。

2020 年 9 月，融创服务战略投资锋物科技，聚力打造智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的智慧物业管理模式。

2020 年，融创服务与阿里云合作，推出智慧社区 4.0 系统，并在无锡亚美利加智慧型社区试点推行。

地产新故事，未完待续

从家居硬件、机器人到系统，从智能家居到智慧社区、智慧物流，房企的转型几乎覆盖了住宅智能化的方方面面。同时，对求变的房地产企业来说，国家正在极力推进的智慧城市建设，无疑扩大了转型的基本面。

然而，在房企转型过程中，也暴露出多方面问题。

雷锋网注意到，大多数地产商的转型缺乏系统化的布局，智慧社区、智慧物业的生态存在连接断层的现象，在转型中不乏“东一榔头西一棒子”的间断性跟进、“挂羊头卖狗肉”式以产业之名，行地产之实的现象。

这其实与房企技术基因的缺失、固有的房企骄傲不无关系，而在住宅、社区、城市的智慧化建设上，以往“拿钱砸、上广告、快周转”的土办法是行不通的。

智慧化转型，需要深耕技术，落地应用、提升服务。显然，地产商们还没有讲好这个转型的新故事。

在这场求变征战中，谁能率先上岸？

雷锋网注：本文作者肖漫，关注智慧地产、智慧社区、AIoT 等领域，寻求报道、爆料请联系作者：14748243099